Les constructions illégales sont loin d’être un phénomène rare. Cela peut concerner tout autant la réalisation d’une piscine, d’une véranda, d'une extension de l’habitat ou d’une construction neuve. Pour tous, l’application de la loi reste la même avec différentes actions et un risque de démolition pendant dix ans suivant l’achèvement des travaux.
Publié le 6 juin 2023 par Estelle Guiton
Une responsabilité civile et pénale
Toute construction fait l’objet d’une déclaration matérialisée par une demande de permis de construire, a minima par une déclaration de travaux. Cela est simple, mais peut prendre une autre tournure lorsque cette première étape est « oubliée » par les propriétaires. Si aucun chiffre n’est disponible sur ces constructions sans autorisation, il suffit de suivre les affaires pénales et civiles pour s’apercevoir que le phénomène est loin d’être isolé, d’autant plus que le délai de prescription est long, fixé à 10 ans après la date supposée d’achèvement des travaux.
Pour être considérée illégale, la construction doit tout simplement n’avoir fait l’objet d’aucune déclaration auprès du service Urbanisme de la mairie dont dépend le terrain utilisé. Dit autrement, cela signifie que les travaux entrepris n’ont bénéficié d’aucune reconnaissance selon la loi. Cela concerne toutes les élévations dont l’emprise au sol est supérieure à 20 m².
Par ailleurs, le non-respect des règles dictant l’élaboration d’un permis de construire entachera directement la validité de celui-ci. Un permis de construire non valide est illégal et il est donc interdit de construire dans ces conditions.
Une construction qui peut coûter cher
En l’absence d’obtention des autorisations, la réalisation d’une construction illégale peut entraîner des sanctions pénales et civiles. Dans le premier cas, une amende peut être appliquée et toucher tous les acteurs, à savoir le maître d’ouvrage, mais aussi les différents corps de métiers ayant participé au projet et l’architecte. Ces mesures peuvent aussi s’accompagner de sanctions civiles avec une action intentée par le voisinage ou la mairie. La sanction prononcée peut concerner l’application de dommages et intérêts, mais peut aussi aller plus loin avec la demande du tribunal de procéder à la démolition.
Toutes ces sanctions s’accompagnent de délais de prescription qui courent à compter de la date estimée de fin de travaux. Pour les décisions pénales, celui-ci est de 6 ans, et 5 ans pour la procédure civile. Toutefois, la commune conserve le droit de demander la démolition ou la mise en conformité dans un délai de 10 ans.
Se conformer à la loi
Ce dernier point est important. En effet, sans en arriver aux extrêmes de la démolition, il peut être simplement demandé de régulariser la situation. Cela n’est toutefois possible que si la construction respecte le PLU et les règles de construction. Dans ce cas, il suffit de déposer un permis de construire en précisant cette particularité. Cependant, il n’existe à ce jour aucune procédure propre à la régularisation de travaux. Il conviendra donc de monter un dossier complet de déclaration préalable ou de permis de construire, rassemblant les documents et les annexes demandées.
En cas de délai de 10 ans passé, il est possible de donner une existence légale au bâti. Pour cela, il doit être demandé sa matérialisation sur le cadastre. Il faudra cependant pouvoir prouver que le bien a plus de 10 ans. Un extrait du cadastre mentionnant la construction à une date antérieure à 10 ans, par exemple, pourra servir de preuve.
Si l’étape de mise en conformité implique une prise en compte de la construction dans le calcul fiscal, elle permet aussi l’obtention d’un permis pour des travaux annexes ou simplement pour permettre la vente.