L’étude de sol est plus que jamais un moment clé dans un projet de vente ou d’achat d’une parcelle, en plus de la phase de préparation des travaux. Pour anticiper les mouvements de terrain, notamment face aux phénomènes de retrait et gonflement des argiles, cette étude peut être rendue obligatoire.
Publié le 21 mars 2023 par Estelle Guiton
Appréhender les dommages liés aux sols argileux
Le phénomène est devenu la bête noire de nombreux propriétaires touchés et une source d’angoisse pour tous les autres. Retrait, gonflement… les sinistres liés au mouvement des sols argileux se sont multipliés ces dernières années, en même temps que les épisodes de sécheresse. Désormais, ce sont plus de 20 000 biens immobiliers qui sont impactés chaque année avec des frais de reprise très élevés, pas toujours remboursés par les assurances.
Pour limiter ces dommages, la loi Elan impose depuis son entrée en vigueur en octobre 2020 la réalisation d’une étude de sol préalable à toute vente de terrain nu constructible afin de vérifier la nature du sol. En France métropolitaine, quatre principales régions sont concernées par cette obligation, considérées comme des zones d’exposition moyenne ou forte : La Nouvelle-Aquitaine, le Centre-Val de Loire, la PACA et la Bourgogne Franche-Comté.
Déterminer la nature des sols pour mieux définir le mode constructif
Loin d’être un obstacle à la construction et donc à la vente de terrain, cette étude de sol est davantage l’assurance d’opter pour des solutions de fondations adaptées à la nature des sols. Elle est à la charge du vendeur et compte deux étapes : une étude du site documentée sur les natures de sols connues et une seconde phase basée sur des investigations menées sur site avec la réalisation de prélèvements d’échantillons de sol et de leur analyse.
Cette étude de sol dite G1 est importante, donnant une première indication des principes constructifs à adopter, pouvant aussi influer sur le lieu d’implantation du bâti envisagé en fonction de la nature des terres prélevées à plusieurs endroits du terrain. Une fois effectuée, cette étude – obligatoire ou fortement conseillée selon l’emplacement géographique – dispose d’une validité de trente ans en l’absence de tout remaniement du sol.
Plusieurs niveaux d’études de sol à l’avancement du projet constructif
Cette étude de sol G1 n’est que la première d’un processus plus complet pour garantir la pérennité des ouvrages en fonction des sols. En effet, les études de sol sont habituellement classifiées en trois phases. La deuxième est la phase G2. Elle intervient lors de la conception, une fois le permis de construire obtenu. Elle permet de définir tour à tour les solutions de fondations à envisager en fonction du projet, le dimensionnement de celles-ci, et va jusqu’à la sélection des entreprises retenues pour les accompagner dans une première approche des propositions constructives.
La G3, elle, est intégrée au marché de l’entreprise en charge des fondations. Elle permet de confirmer les études menées et d’assurer le suivi de la réalisation des travaux, une étape qui peut être confortée, dans les zones les plus sensibles, par la phase G4 à la charge du maître d’ouvrage, qui garantit un nouveau contrôle des solutions mises en œuvre. À noter que cette étape doit être confiée à un professionnel différent de celui ayant en charge la G2 ou G3.