Même si elle reste juridiquement de nature civile, la Société Civile de Construction-Vente (SCCV) est créée dans un objectif commercial. Si ce statut offre aux associés qui la composent une certaine souplesse de gestion, il est important de veiller aux obligations liées.
Publié le 24 décembre 2024 par Christine Silvand
Créée dans le cadre de projets immobiliers, la Société Civile de Construction-Vente (SCCV) revêt une forme juridique particulière. Son objectif est en effet la construction de biens immobiliers qui devront être vendus sitôt l’opération achevée, à l’inverse d’une SCI dont l’objet est l’acquisition, la gestion et la conservation de ces biens.
La durée de vie d’une Société Civile de Construction-Vente est ainsi limitée. Elle est souvent choisie par les promoteurs immobiliers souhaitant réaliser un projet précis tout en limitant leur implication juridique et financière à cette seule opération.
Les associés d’une SCCV peuvent être des particuliers ou des professionnels. Ils mettent en commun des fonds pour acquérir un terrain, construire un immeuble ou un groupe d’habitations et le vendre.
Avantages et inconvénients d’une SCCV
Le statut de SCCV offre une souplesse dans la gestion et la constitution de la société, en permettant à plusieurs personnes (physiques ou morales) de se regrouper pour financer un projet immobilier. Par ailleurs, la fiscalité est attractive si elle reste soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut en revanche se voir soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité commerciale devient prépondérante, par exemple par la réalisation de plusieurs opérations de construction-vente. En SCCV, les associés doivent intégrer leur part des bénéfices ou pertes dans leur propre déclaration fiscale personnelle.
Les associés sont responsables des dettes de la SCCV, à hauteur de leur participation dans la société et de manière indéfinie. En conséquence, leur patrimoine personnel peut être engagé en cas de dettes.
Enfin, il y a obligation de dissoudre la SCCV une fois la construction achevée.
Droits et devoirs des associés
Les statuts déterminent la répartition des parts sociales, les pouvoirs du ou des gérant(s) désigné(s). En cas de faute de gestion ou de non-respect de ses obligations, la responsabilité civile, voire pénale, du gérant peut être engagée. Les statuts précisent par ailleurs les modalités de prise de décision collective lors des assemblées générales, par exemple.
Le financement peut provenir des apports (sous forme numéraire ou en nature) des associés, de crédits bancaires ou d’avances sur les ventes futures (par exemple via des contrats de vente en l’état futur d’achèvement – VEFA). Les apports déterminent les parts sociales détenues par chaque associé et leur participation aux bénéfices. Les statuts ou les décisions des associés peuvent prévoir que les associés réalisent des apports complémentaires si la SCCV manque de trésorerie.
Les associés ont droit à une part des bénéfices réalisés par la SCCV, proportionnellement à leur participation au capital social (parts sociales détenues). En cas de dissolution de la SCCV, leur apport peut être remboursé, si les actifs de la société le permettent, ainsi qu’aux produits de liquidation selon leur participation au capital.
Les associés doivent pouvoir suivre la vie de la SCCV à travers la consultation des statuts, PV, comptes annuels et registres de la société. Ils peuvent solliciter le gérant quant à ses décisions et aux orientations stratégiques. Ils ont par ailleurs la possibilité de les contester, voire d’engager une action en justice si nécessaire. Ils ont, enfin, une obligation de loyauté envers la SCCV.
Un associé peut céder tout ou partie de ses parts sociales, après accord préalable des autres associés s’il est prévu dans les statuts. En cas de décès, elles peuvent être transmises aux héritiers.
En résumé, ces obligations financières, légales et morales garantissent le bon fonctionnement de la société et la réussite du projet immobilier.
La dissolution
À sa création, la SCCV a été immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). La radiation doit se faire auprès du même organisme. Une mention de « Société en liquidation » doit être ajoutée au Kbis de la SCCV. La radiation intervient après décision prise en AG extraordinaire, lors de laquelle un liquidateur est désigné. Charge à lui de dresser un inventaire des actifs et des passifs, d’encaisser les sommes dues à la société, mais également de régler les dettes restantes.
La dissolution doit être déclarée au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou au Greffe du tribunal de commerce, et faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.
La société est alors radiée et cesse d’exister juridiquement. Les associés restent cependant responsables des dettes qui n’auraient pas été réglées au moment de la liquidation.